저자 정현우

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진짜 중개실무 전수 카페 │ cafe.naver.com/bluewater9679

격동의 80년대, 부모님은 경기도 과천시의 한 주공아파트 단지내상가에서 공인중개사사무소를 개업하셨고, 나는 그곳 쇼파에서 유년시절을 보냈다. 어린 나이였음에도 어른들의 흥망성쇠는 그 표정과 말투에서 그대로 느껴졌었고, 매일매일 손님들과 실랑이해야 하는 부모님의 지난함도 꽤나 절절히 느껴졌었다.

세월이 흘렀다. 나 역시 자연스레 공인중개사 자격증을 취득했고, 실무에 뛰어든 지도 오래다. 강남구와 서초구를 거쳐 동탄신도시에 이르렀고, 연매출도 그럭저럭 1억원 이상을 일구어냈다. 이제는 손님 앞에서도 나름 자신감 있는 표정을 하고 있을지도 모른다.

하지만 애초의 답답함, 즉 중개실무에 대한 공부를 해보려고 해도 어디에서도 그런 교육을 찾을 수 없다는 답답함은 초보 공인중개사 시절부터 늘상 있어왔고, 결국 본 서적을 집필하기에 이른다.

‘시류’편

1. 재건축 · 재개발사업의 대략적인 과정과

그 사업의 결과물인 새 주택에 대한 청약 및 분양

(관련법 국토의계획및이용에관한법률 및 도시및주거환경정비법 및 주택공급에관한규칙)

2. 정부의 각종 부동산대책

2-1. 조정대상지역 · 투기과열지구 · 투기지역(관련법 주택법)

2-2. 주택임대사업자등록(관련법 민간임대주택에 관한 특별법)

‘그외 부동산 상식’편

1. 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 및 부동산 경매

(관련법 민법, 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법)

2. 상가 및 오피스텔

3. 그외 부동산상식

월차임 전환시 산정률에 있어서, 2000년대까지만 해도 1.2부를 적용하는 지역이 많았다. 하지만 현재의 부동산시장에서는 그 절반인 0.6부, 더 나아가 아파트의 경우 약 0.5부를 적용하는 지역이 많다. 예를 들어 1000만원에 대해 0.6부를 적용하면 60만원, 이 60만원에 대해 12로 나누어 구한 5만원이 보증금 1000만원을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우의 월차임이 되는 것이고, 약 0.5부를 적용하면 약 50만원, 이 약 50만원에 대해 12로 나누어 구한 4만원이 월차임이 되는 것이다.

대출상담사 한 명이 모든 은행의 대출상품을 취급할 수는 없고, 각각 한 은행에 소속되어 그 은행의 대출상품만 취급할 수 있다. 또한 공인중개사는 각 은행별로 업무협약을 체결해야 대출뽀찌를 받을 수 있다.(대출뽀찌의 경우 통상 대출금의 0.2퍼센트가 잔금 이후로 2주 이내에 지급된다)

금리 인하 조치(흔히 ‘돈을 푼다’고 표현한다) → 은행 대출량 증가 및 은행 예 ․ 적금 등 금리연동 상품에 대한 수요량 감소 → 통화량 증가 → 집 수요량 증가 → 집값 상승 포함, 인플레이션(즉 물가상승) 발생 → 금리 인상 조치(흔히 ‘돈줄을 죈다’고 표현한다) → 은행 대출량 감소 및 은행 예 ․ 적금 등 금리연동 상품에 대한 수요량 증가 → 통화량 감소 → 집 수요량 감소 → 집값 하락 포함, 디플레이션(즉 물가하락) 발생 → 다시 금리 인하 조치

결국 실무적으로는, 특약사항으로서 따로 정하지 않은 채, 묵시적 갱신 이후의 중개보수에 대하여는 임대인이 감당하는 것으로 안내하는 것이 안전하다. 즉 최초의 계약기간을 채운 이후라면 임대인이, 채우기 전이라면 임차인이 내는 것으로 귀결되는 것이다.(계약갱신청구권 및 계약갱신요구권에 관련된 법조문에는 중개보수에 대한 내용이 없기 때문에 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지다)